導(dǎo)讀

歧視性條款產(chǎn)生的原因

  物業(yè)管理服務(wù)類項目歧視性條款產(chǎn)生的原因很多也很復(fù)雜，分析起來主要有以下幾點：

  一、地方保護(hù)主義。招標(biāo)人在編制招標(biāo)文件時，往往以保護(hù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)企業(yè)為由，設(shè)置歧視性條款，限制外來企業(yè)的投標(biāo)。

  二、為內(nèi)定企業(yè)量體裁衣。在編制招標(biāo)文件時，根據(jù)招標(biāo)方內(nèi)定企業(yè)的優(yōu)勢設(shè)定投標(biāo)條件，甚至門檻設(shè)定很高，從而將眾多企業(yè)拒之門外。

  三、在評分點故意設(shè)置畸高或畸低的分值，使極具優(yōu)勢的企業(yè)在某項的 得分畸低，而將不具優(yōu)勢企業(yè)的得分抬高，將不同競爭力的企業(yè)的優(yōu)、劣勢分值拉平，造成優(yōu)勢不優(yōu)，劣勢不劣，以保護(hù)內(nèi)定企業(yè)的中標(biāo)概率。

  四、淡化實質(zhì)性條款內(nèi)容。有的招標(biāo)文件故意淡化實質(zhì)性條款的要求，細(xì)化非實質(zhì)性內(nèi)容，使非實質(zhì)性內(nèi)容分值提高，同樣能使競爭力不強(qiáng)的企業(yè)中標(biāo)。

  五、長官意志或甲方意志的干涉。在招標(biāo)文件中增設(shè)與招標(biāo)物業(yè)項目無關(guān)的內(nèi)容，或過度市場化的條件，使絕大多數(shù)具有潛在競爭力的企業(yè)望而卻步。

  六、招投標(biāo)中介組織與不正當(dāng)競爭企業(yè)，通過暗箱操作獲取不正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益。

  七、對物業(yè)管理招投標(biāo)政策、法規(guī)不熟悉。由于一些招標(biāo)組織對物業(yè)管理招投標(biāo)的政策、法規(guī)不熟悉，無意中設(shè)置了歧視性條款。比如，將工程類、貨物類的招投標(biāo)文件的條款錯誤地挪用到服務(wù)類的招標(biāo)文件中，使投標(biāo)企業(yè)無從適應(yīng)。

  八、投標(biāo)企業(yè)缺乏對歧視性條款的識別能力。事實上不少投標(biāo)企業(yè)在不同程度上缺乏對歧視性條款的識別能力，這也助長了一些組織設(shè)置歧視性條款。

歧視性條款設(shè)置的案例

案例一：注冊資金歧視性條款

  某招標(biāo)文件規(guī)定本次投標(biāo)企業(yè)需具備二級及以上的資質(zhì)，在資信分中這項設(shè)6分，評分標(biāo)準(zhǔn)是注冊資金300萬元得1分，每遞增500萬元加1分，最高得6分。評標(biāo)結(jié)果是一家二級資質(zhì)的企業(yè)中標(biāo)，一家一級資質(zhì)且具有較強(qiáng)競爭力的企業(yè)敗北。主要原因就在注冊資金得分點上，該一級資質(zhì)企業(yè)的注冊資金為500萬元（國家規(guī)定一級物業(yè)服務(wù)公司的注冊資金最低為500萬元），根據(jù)評分標(biāo)準(zhǔn)該項得1分，而中標(biāo)的二級資質(zhì)企業(yè)的實際注冊資金是5,000萬元，得6分（滿分）。這就是典型的歧視性條款。事后，敗北的一級資質(zhì)企業(yè)雖心存疑慮，但未提出質(zhì)疑、投訴或行政復(fù)議。

案例二：經(jīng)營時間歧視性條款

  浙江省某市進(jìn)行的一次政府采購（物業(yè)類）評標(biāo)中，招標(biāo)文件設(shè)置了投標(biāo)單位經(jīng)營時間的歧視性條款。其評分方法如下：投標(biāo)單位經(jīng)營時間≥20年，得4分；投標(biāo)單位經(jīng)營時間≥15年但＜20年，得3分；投標(biāo)單位經(jīng)營時間≥10年但＜15年，得2分；投標(biāo)單位經(jīng)營時間＜10年，得1分。因為經(jīng)營時間≥20年的企業(yè)，在浙江省內(nèi)只有2家，這就意味99%的企業(yè)不能得到4分，這是對大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的歧視。

案例三：企業(yè)資質(zhì)歧視性條款

  浙江省某市政府采購非住宅物業(yè)類招標(biāo)中，將三個項目合并招標(biāo)。其中城市展示館建筑面積為18,872平方米，民防應(yīng)急指揮中心建筑面積為12,051平方米，審計局建筑面積為7,120平方米，三項合計建筑面積為38,043平方米。按照《物業(yè)管理資質(zhì)管理辦法》和《物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》規(guī)定，符合三級及以上企業(yè)均可投標(biāo)。招標(biāo)文件也是這樣要求的，初看完全符合相關(guān)政策，并無歧視性條款的痕跡。但該項評標(biāo)賦分中卻出現(xiàn)了以下內(nèi)容：“一級資質(zhì)得5分，二級資質(zhì)得3分，三級資質(zhì)得1分”的要求。造成一、二級資質(zhì)企業(yè)得分拉開2分，一、三級資質(zhì)企業(yè)拉開4分的狀況。使眾多具有潛在競爭力的企業(yè)望而生畏，放棄投標(biāo)。

案例四：榮譽(yù)證書歧視性條款

  如獲市政府頒發(fā)的市優(yōu)項目，有一個得1分，最高為2分；獲省、部級政府機(jī)構(gòu)頒發(fā)的省優(yōu)、部優(yōu)項目的，有一個得2分，最高為4分，（但協(xié)會頒發(fā)的除外）。近年來，政府機(jī)關(guān)減政放權(quán)，將大量的評優(yōu)項目工作交給協(xié)會組織進(jìn)行，但招標(biāo)文件設(shè)置只認(rèn)政府文件而排斥協(xié)會組織授獎，就存在明顯歧視。

案例五：限制價格競爭的歧視性條款

  物業(yè)管理招投標(biāo)，鑒于服務(wù)類性質(zhì)的招投標(biāo)，一般是以充分考慮甲乙雙方的利益為原則的，如杭州市物價局與住建局頒布的前期物管費（甲級標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)定的政府指導(dǎo)價為1.80元/（平方米·月），上下浮動25%。投標(biāo)企業(yè)只要在這個幅度內(nèi)設(shè)定價格為有效報價，而不再設(shè)立評分點。又如，為了保護(hù)供應(yīng)商的一定盈利空間，也防止國有資產(chǎn)流失或浪費，在充分考慮使用方、供應(yīng)商和出資方三者利益的基礎(chǔ)上，浙江省政府定點采購和杭州市政府定點采購設(shè)定了三個標(biāo)段的價格，即建筑面積小于5,000平方米的為85元/（平方米·年）；大于5,000平方米而小于15,000平方米建筑面積的為80元/（平方米·年）；建筑面積大于15,000/平方米的為75元/（平方米·年）（2015年至2017年標(biāo)準(zhǔn)）。而在一次評標(biāo)中，出現(xiàn)了限制價格競爭的歧視性條款。首先，招標(biāo)方將價格設(shè)定在120元/（平方米·年），這個價格大大高于當(dāng)年省政府定價50元/（平方米·年），三年報價的總價設(shè)在1,369.90萬元/3年。而評分規(guī)定這一項為10分，價格分采用低價優(yōu)先法計算，即滿足采購文件要求且投標(biāo)價格最低的報價為評標(biāo)基準(zhǔn)價，其價格分為滿分。其他投標(biāo)人的價格分統(tǒng)一按下列公式計算：投標(biāo)報價得分=（評標(biāo)基準(zhǔn)價/投標(biāo)報價）×10，若投標(biāo)人投標(biāo)價格超出采購預(yù)算，則該投標(biāo)人的綜合得分為0分；若投標(biāo)人投標(biāo)價格均超過采購預(yù)算，采購人不能支付的，該項目為廢標(biāo)。從文字上看，招標(biāo)方既沒有限制價格競爭，也未保護(hù)價格不競爭。然而仔細(xì)推敲一下，投標(biāo)者要多得1分，就意味著報價將下調(diào)137萬元。而在同一招標(biāo)項目中，還設(shè)定“人員工資標(biāo)準(zhǔn)”的條款。評分標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定“根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)人員工資明細(xì)表中各投標(biāo)人列出的人均工資額度高低，從高到低排序”。第一名得4分，第二名得2分，第三名得1分，其余不得分。綜合上述兩處情況分析，要在報價環(huán)節(jié)中多得1分，就要降低總報價137萬元，這意味著要相應(yīng)降低員工工資額度，降低工資額度就意味著在后面的評分中至少失去2至3分。這種歧視性條款使一大批中、小企業(yè)敢怒不敢言。同時，本次招標(biāo)價格明顯高出政府定價和市場行情價，存在典型的歧視性，使國有資產(chǎn)大量流失，縱容了不正當(dāng)競爭者。

案例六：單個項目履約能力的歧視性條款

  浙江省某38,043平方米的非住宅物業(yè)招標(biāo)項目中，設(shè)立過高的單個項目履約能力歧視性評分條款。評分規(guī)定“（1）項目管理面積≥建筑面積12萬平方米的，連續(xù)管理3年及以上，平均年合同金額≥1,200萬元的物業(yè)管理項目業(yè)績（政府辦公機(jī)關(guān)、事業(yè)單位）有一個得4分，最高為4分；（2）項目管理面積≥建筑面積5萬平方米＜12萬平方米的，平均年合同金額≥300萬元＜1,200萬元的物業(yè)管理項目業(yè)績（政府辦公機(jī)關(guān)、事業(yè)單位）有一個得1分，最高得2分”。從單個建筑面積和合同金額分析，符合評分標(biāo)準(zhǔn)第一款的，浙江省幾乎沒有，符合第二款也只是鳳毛麟角。而本次三個項目合計在一起建筑面積只有38,043平方米的物業(yè)，為何設(shè)立如此高的評分要求，這不難看出存在量體裁衣的嫌疑。

案例七：重復(fù)計分的歧視性條款

  如招標(biāo)項目中將政府項目管理經(jīng)驗一欄中列出“管理面積≥建筑面積4萬平方米的政府辦公場所物業(yè)項目，有一項得2分，最高為4分”，這就與案例六中的條款一起，再次重復(fù)計分。又如，將主營業(yè)務(wù)多少與案例六單個合同金額的內(nèi)容重復(fù)計分。再如，將企業(yè)納稅情況設(shè)立較大分?jǐn)?shù)值，明顯為中、小企業(yè)設(shè)置障礙。

案例八：人員配置的歧視性條款

  在物業(yè)管理服務(wù)活動中，政府行業(yè)主管部門、業(yè)主委員會和供應(yīng)服務(wù)商一般重視質(zhì)價相符，即收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相匹配。對于人員數(shù)量、年齡大小、文化程序，不會作具體的要求。然而，在評標(biāo)中也會見到招標(biāo)方對項目人數(shù)設(shè)置的要求。也有的招標(biāo)文件將擬任項目經(jīng)理設(shè)定“持有物業(yè)管理師資格”，如沒有“物業(yè)管理師擔(dān)任項目經(jīng)理”則此項不得分。而我國目前物業(yè)管理師還不足6萬人，物業(yè)企業(yè)卻有72,000余家，平均每家企業(yè)不足一名物管師，讓物管師作為擬任項目負(fù)責(zé)人的制度還難以在現(xiàn)實物業(yè)服務(wù)活動中真正實行，因此這也屬于歧視性條款。

  上述簡單列舉八個案例。如果將八個案例聯(lián)合到一個物業(yè)評標(biāo)項目中，那中標(biāo)企業(yè)就會與未中標(biāo)企業(yè)的分值拉開許多。在一次類似物業(yè)項目的評標(biāo)中，中標(biāo)企業(yè)的綜合得分與未中標(biāo)企業(yè)的得分差距42.66分，而所有投標(biāo)企業(yè)的報價分又非常接近，報價分最大差距只有0.49分。拉開差距的38.24分就是歧視性條款設(shè)置造成的。

規(guī)避歧視性條款的建議

  物業(yè)管理招投評標(biāo)中的歧視性條款，已經(jīng)嚴(yán)重擾亂物業(yè)管理招投評標(biāo)活動的正常秩序和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，乃至成為腐敗的溫床。為此，筆者建議從以下六個方面來規(guī)避歧視性條款。

  一、加強(qiáng)法律、政策的學(xué)習(xí)、宣傳和貫徹，使招投評標(biāo)各方均依法行事，成為學(xué)法、懂法、守法、用法的楷模。

  二、加強(qiáng)招標(biāo)文件的監(jiān)審，從源頭杜絕招標(biāo)文件中出現(xiàn)歧視性條款，切實維護(hù)招標(biāo)方、投標(biāo)方和監(jiān)標(biāo)方的利益。

  三、加強(qiáng)投標(biāo)企業(yè)自身建設(shè)，努力學(xué)習(xí)物業(yè)類招投標(biāo)的基本知識，提高識別歧視性條款的能力，切實維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

  四、加強(qiáng)對招標(biāo)代理中介服務(wù)企業(yè)的管理，進(jìn)一步規(guī)范在招投標(biāo)活動中的自律行為。

  五、加強(qiáng)對評標(biāo)專家的教育培訓(xùn)，以提高評標(biāo)專家評標(biāo)水平，不斷提高專家在評標(biāo)工作中的公開、公正、公平的行為水準(zhǔn)，更好地為社會、為政府、為企業(yè)服務(wù)。

  六、加強(qiáng)對政府采購價格的監(jiān)審，防止因價格過高而浪費國家資金，或因價格過低而不能采購到質(zhì)價相符的物業(yè)類服務(wù)商品的現(xiàn)象，符合市場的正常需求，達(dá)到政府采購招投標(biāo)的真正目的和效果。

原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2015年第9期/總第336期